Depuis le décret de décembre 2014, un logement social collectif ne pouvait déjà plus être vendu s’il
affichait une classe énergétique de F ou G dans le DPE (cliquer ici pour télécharger l’article)

Philippe Trémain, Président du Syndicat National des Experts Immobiliers, est médiateur judiciaire à la
Cour d’appel de Paris. Dans cet article, il nous expose son point de vue sur les effets pervers de la judiciarisation croissante de nos sociétés et sur les avantages que représente la médiation, un des modes alternatifs
de résolution des conflits.

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Le SNEI a perdu ces jours derniers un confrère et ami Renaud de Lestapis. Nous adressons toute notre amitié et nos condoléances à sa famille.  Il faisait partie de notre association depuis sa création. Expert accompli sous toutes ses facettes, bâtiment, valeur vénale et médiation, l’homme était affable et charmant, très attaché à l’organisation, jusqu’au bout de sa vie, il a lutté, puis il est parti en sérénité.

Détails consultables sur ce document.

Il est d’usage dans les baux commerciaux d’interdire la cession du seul droit au bail qui – rappelons-le – n’est qu’un des éléments incorporels du fonds de commerce.
L’article L 145-16 du code de commerce dispose que sont également nulles quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à la cession de son fonds de commerce.

Article L145-16 du code de commerce 

Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L. 236-6-1, L. 236-22 et L. 236-24 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.
En cas de cession ou dans les cas prévus au deuxième alinéa, si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes.

 Régime général.

1) Les cas de transmission légale du droit au bail.

Le principe tel qu’il est formulé par l’article 1 717 du code civil est la libre cession du bail.
Aussi, le silence du contrat exprimera-t-il cette faculté puisqu’elle n’est pas interdite.

Article 1717 du code civil

Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.
Elle peut être interdite pour le tout ou partie.
Cette clause est toujours de rigueur.

De même cette faculté de céder le bail peut être exprimée par le contrat, soit pour l’autoriser totalement, soit pour l’autoriser partiellement, par exemple au profit de sociétés filiales ou appartenant au même groupe.

2) Cas dans lesquels la cession du bail ne peut être interdite.

Lorsque la cession du bail ou son apport en société accompagne la cession du fonds de commerce ou de l’entreprise artisanale ou leur apport, elle ne peut être interdite.
Généralement, les baux comportent une clause ainsi rédigée :
« Le preneur ne pourra céder son droit au présent bail si ce n’est à un successeur dans son fonds de commerce ».

3) Changement d’activité : activités connexes ou complémentaires.

Aux termes de l’article L 145 – 47 du code de commerce :

Article L145-47 du code de commerce 

Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.
A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.
Lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l’alinéa précédent, il peut, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.

L’article expose donc les modalités de cette adjonction et quelles peuvent en être les conséquences financières.
Le texte autorise le locataire à adjoindre à son activité des activités connexes ou complémentaires.
Mais il ne peut le faire sans respecter la procédure fixée, sauf s’il s’agit d’activités accessoires dites encore « activités incluses ».
Les activités incluses  ou accessoires, ou encore annexe, sont celles qui sont contenues dans la destination initiale sans que le locataire ait sollicité du bailleur une autorisation quelconque pour les exercer.
Ainsi il a été jugé :

• L’activité PMU constitue le prolongement de l’activité de café-bar, comme celle de jeux électroniques ;
• Un pharmacien peut vendre de la parapharmacie ;
• Un débitant de tabac, peut vendre des stylos et des voitures miniatures ;
• La vente de petite bijouterie fantaisie, articles de mode et de maroquinerie doit être considérée comme annexe à l’activité d’esthétique et de soins de beauté ;
• L’activité de chauffage est incluse dans celle de plomberie-couverture ;
• La vente de volailles crues ou cuites et l’activité de rôtisserie sont incluses dans le commerce de boucherie ;
• La vente de matériel vidéo est régulière pour un commerce d’optique et photographie ;
• La consommation sur place dans une boutique dont la destination est celle d’alimentation, vente à emporter ne constitue pas une modification de la destination ;
• La fabrication et la vente de crêpes est incluse dans l’activité de restaurant, traiteur, préparation de plats cuisinés sur place, vente et consommation sur place et à emporter ;
• La vente de bijoux en verre est inclue dans la destination de verrerie, vaisselle et porcelaine, laquelle n’est pas limitée aux articles d’art de la table.
• L’activité internet est incluse dans l’activité de bureau téléphonique, la connexion des lignes à un ordinateur résultant de l’évolution technique.

La qualification d’activité incluse appartient au pouvoir souverain du juge du fond.

C’est ainsi qu’il est considéré que l’activité de « sex shop » même limitée à celle de librairie n’est pas autorisée par la destination de librairie et que celle de « club de rencontres » n’est pas incluse dans celle de « café-bar-cabaret », ni celle de club echangiste dans celle de « piano-bar ».

De même ne sont pas incluses, les activités suivantes :

• Celle de discothèque pour un café restaurant ou de spectacles musicaux ou de soirées dansantes ;
• Celle de bar de nuit pour l’activité de café-bar ;
• La fabrication et la réparation de prothèses dentaires pour une activité de vente de ces mêmes prothèses ;
• La vente de denrée alimentaires, conserves, plats cuisinés et traiteur pour l’activité de boucherie-charcuterie ;
• Celle de charcuterie pour un commerce de boucherie ;
• Celle de vente de vêtements de cuir pour l’activité de prêt à porter masculin et féminin ainsi que matériel et habillement du cavalier ;
• Celle de préparations n de sandwiches pour une activité de kiosque à sandwiches sans fabrication dans les lieux.

a) Sanction du respect de la clause de déspécialisation
Sauf s’il s’agit d’une activité incluse, le locataire ne peut s’adonner à une nouvelle activité sans avoir au préalable respecté les formalités édictées par l’article L 145-47.
Toute entreprise d’une activité non autorisée, fut elle connexe ou complémentaire, sans respect de la procédure préalable ou sans attendre son issue, expose le locataire à la résiliation de son bail par la mise en œuvre de la clause résolutoire ou du congé pour motif grave et légitime après mise en demeure.

b) Définition de la déspécialisation partielle.
Le texte n’ayant pas donné de définition des activités connexes ou complémentaires, c’est la Cour de Cassation qui s’en est chargée.

– Addition et non substitution.
Une activité ne peut être connexe ou complémentaire qu’à la condition de coexister avec l’activité initialement autorisée. Cette activité pouvant devenir prépondérante par rapport à l’ancienne mais non entrainer un changement complet.

– Similitude et accessoire.
Le produit connexe sera celui qui sera analogue au produit initial ou s’en rapprochera.

Qu’elle soit connexe ou complémentaire, la nouvelle activité trouvera sa qualité dans le fait que :

• Le produit vendu est de même nature que le produit initial ou répond aux mêmes besoins ;
• Le produit vendu s’adresse à la même clientèle que la clientèle initiale ;
• Le produit vendu s’utilise ou peut s’utiliser habituellement avec le produit initial ;
• Le produit vendu s’exploite dans les mêmes conditions que le produit initial.

c) Exemples

Alimentation

• Apéritifs et liqueurs : oui ;
• Lait et charcuterie fraiche : oui ;
• Droguerie et produits d’entretien : oui ;
• Parfumerie courante : oui ;
• Traiteur : non ;

Appareils ménager

• radiotélévisions : non.

Bar

• Restaurant : non ;
• confiserie, produits régionaux : non

Bonneterie

• Foulards et écharpes : oui ;
• Machines à tricoter ; oui ;
• confection, prêt à porter : oui.

Boucherie

• Volailles : oui ;
• Condiments, épices et conserves : oui ;
• Triperie : oui ;
• Charcuterie, rôtisserie : oui ;
• Charcuterie : non ;
• Merguez : non ;
• Vins et traiteur : Non.

Boucherie chevaline

• Charcuterie, plats régionaux, poulets : non.

Coiffeur

• Vente de parfums et produits de beauté : oui

Fruits et légumes

• Vins, œufs, saucissons, poulets : oui.

Pharmacie

• Laboratoires d’analyses : non ;
• vente de parfums : oui.

II – Régimes particuliers.

Il existe des cas dans lesquels les clauses d’interdiction ou limitatives prévues par le bail  cèdent  devant les dispositions légales.

1) Commerçant prenant sa retraite ou bénéficiaire d’une pension d’invalidité.

Article L145-51

Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accor²d est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal de grande instance.

La nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Les dispositions du présent article sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

Le texte permet donc au locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité de céder son seul droit au bail avec un changement d’activité, sans fonds de commerce.
Ces dispositions sont également applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

2) débit de boissons.

Il est prévu la disposition suivante au code de la santé publique :

Article L3331-6 du code de la santé publique

Le propriétaire d’un local donné à bail ne peut, nonobstant toute convention contraire, même antérieurement conclue, s’opposer à la transformation, réalisée par le locataire ou le cessionnaire du droit au bail, d’un débit de boissons de 3e ou 4e catégorie, soit en un débit de 2e catégorie, soit en un autre commerce, à la condition toutefois qu’il ne puisse en résulter, pour l’immeuble, ses habitants ou le voisinage, des inconvénients supérieurs à ceux découlant de l’exploitation du fonds supprimé.
L’occupant doit, avant de procéder aux modifications envisagées, informer le propriétaire, par lettre recommandée, avec demande d’avis de réception.
L’adaptation du contrat de bail aux conditions d’exploitation nouvelles est, à défaut d’accord entre les parties, effectuée dans les conditions prévues pour les baux de locaux à usage commercial.

Cette disposition a pour but la lutte contre l’alcoolisme en favorisant la reconversion des débits de boissons vers d’autres activités.
Elle est d’ailleurs accompagnée de dispositions fiscales exonérant au titre de l’imposition sur les plus-values la cession opérée dans ces conditions et l’acte de cession est enregistré moyennant des droits réduits, le tout sous condition que la nouvelle activité soit entreprise dans un délai de 6 mois à compter de la date de cession.

Bien entendu et le lecteur l’aura compris, c’est le bail qui déterminera si le preneur peut céder son seul droit au bail – qui n’est qu’un élément incorporel du fonds de commerce.

Hors l’autorisation du bailleur, toute cession du seul droit au bail sera interdite sauf les dérogations prévues par la loi que nous venons d’évoquer.

En cherchant dans le dictionnaire, on trouve  plusieurs définitions au mot élan, mais nous retiendrons celle-ci :
« Impulsion donnée ou reçue pour accomplir une entreprise, pour qu’une action se développe et aboutisse : donner de l’élan à une industrie nouvelle ».
Cet élan à une industrie nouvelle, c’est l’enjeu majeur des représentants de la propriété immobilière.
Il concerne 7 millions de propriétaires qui logent 20 %  des locataires du parc immobilier.
Et ces propriétaires, il est aujourd’hui nécessaire de leur redonner confiance et d’aller plus loin dans le projet de loi.
Quelques mesures phares seraient indispensables pour ce choc de confiance :

La recherche d’un nouvel équilibre dans les rapports locatifs par :

Un rééquilibrage  des relations bailleurs-locataires, mis à mal par la loi ALUR.

La reconnaissance du bailleur dans sa contribution à développer une offre locative de qualité et l’incitation à promouvoir une offre à loyer abordable.

La restauration de la confiance  du bailleur privé afin que soit remis sur le marché  de la location des logements laissés vacants pour cause de contraintes trop lourdes.
Il y a aujourd’hui 200 000 logements dont les propriétaires sont assujettis à la Taxe sur les Logements Vacants préférant payer l’impôt avec un logement libre que de le voir occupé…

Protéger le locataire de bonne foi, ouvrir des options nouvelles et raccourcir les procédures d’expulsion à l’encontre des locataires indélicats.

Le retour de la confiance du bailleur :

Redonner confiance en promouvant l’investisseur par le volontariat et non la contrainte : le contre-exemple de l’encadrement des loyers.

Privilégier le développement d’une offre locative durable à loyer maîtrisé sur le parc privé existant.

L’aménagement d’un fiscalité qui ne cesse de frapper l’investissement immobilier qui est pourtant l’un des piliers de notre économie.

La révision de la loi de 1965 devra permettre à la copropriété :

De s’inscrire dans l’effort national d’économie énergétique et dans le concert des acteurs de la politique de rénovation énergétique,

De prendre le train des bouleversements que les nouvelles technologies dessinent,

De consacrer son mode d’organisation et le rôle sociétal du syndic gestionnaire et prestataire de ces collectivités démocratiques et participatives.

Gageons que cette impulsion donnée se développe et aboutisse vers une meilleure harmonie dans les rapports entre bailleurs et preneurs et que s’ouvre une ère moins conflictuelle, plus constructive, plus contractuelle laissant la place à plis de concertation et moins de règlementation.

Jean Pinsolle

Limitation des hausses de loyer dues au déplafonnement ou le plafonnement du déplafonnement.

C’est l’une des principales innovations de la loi du 18 juin 2014 dans un contexte d’interventionnisme étatique le législateur a instauré un verrou supplémentaire à l’application de la valeur locative en fin de bail. L’article L 145-34 du code de commerce est désormais complété par un alinéa 4 instaurant une limitation annuelle de 10% à l’augmentation du loyer découlant du plafonnement.
Il est cependant à noter que seuls les deux cas suivants sont concernés par la loi :

1 – Lorsque le loyer est déplafonné à raison d’une MNFLC mentionnés aux articles L 145 –  33 du code de commerce ;

Article L145-33

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

2 – Lorsqu’il est fait exception aux règles du plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail : les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans.

Application dans le temps.

La limitation des augmentations de loyers s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014.

Déplafonnements concernés.

Article L145-34

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article L 145 – 34 alinéa 4 du code de commerce limite l’augmentation découlant de la fixation du loyer déplafonné dans les deux cas suivants :

– Lorsque le loyer est déplafonné à raison d’une MNFLC mentionnés aux articles L 145 –  33 du code de commerce ;

– Lorsqu’il est fait exception aux règles du plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail : les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans.

Paliers d’augmentation de 10% et éléments de calcul.

Aux termes de l’article L 145 – 34 alinéa 4 du code de commerce, la variation du loyer découlant du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Faisons un calcul simple, et si l’augmentation du loyer est trop forte, le bailleur ne parviendra jamais au loyer – fixé par le juge – en fin da bail….

A n’en pas douter, la loi qui est censé protéger les locataires le fragilise un peu plus, car les propriétaires qui ont les moyens attendront ils la fin du bail pour parvenir à la valeur locative ???
Ne l’oublions pas, le statut des baux commerciaux protège le fonds de commerce en assurant le droit au renouvellement au locataire ou à défaut à l’indemnisation du préjudice subi par le non renouvellement qui est le paiement d’une indemnité d’éviction …

Il n’est pas possible de signer un bail commercial sur le Domaine Public. En effet, les collectivités peuvent conclure des baux commerciaux sur leur domaine privé, mais pas sur leur Domaine Public en raison du principe d’inaliénabilité de celui-ci. La Loi Pinel a admis, à l’exclusion du Domaine Public Naturel, la reconnaissance de fonds de commerce sur le Domaine Public sous réserve de l’existence propre, distincte des usagers du Domaine.

Loi PINEL du 18 juin 2014

Le droit de préemption urbain (DPU) est une procédure qui permet notamment à une personne publique d’acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente par une personne physique ou morale, dans le but de réaliser des opérations d’aménagement urbain. Le propriétaire du bien n’est alors pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite. C’est le Conseil Municipal ou le Maire par délégation, ou encore la Métropole qui a le droit de préemption urbain. Le CGCT autorise le Conseil Municipal à déléguer certaines de ses attributions au profit du Maire qui pourra les exercer, pendant toute la durée de la mandature, en plus de ses prérogatives propres de chef de l’administration communale.

C’est à ce titre que le Conseil Municipal peut, par exemple, transférer au Maire sa compétence en matière d’exercice des droits de préemption définis par le Code de l’Urbanisme.
Art. L2122-22 du Code Général des Collectivités Territoriales (CGCT), Modifié par LOI n°2017-257 du 28 février 2017 – art. 74
Art L211-1 et suivants, R211-1 et suivants du Code de l’Urbanisme (CU)

Le transfert de propriété est conditionné par la signature de l’acte authentique et le paiement du prix ou sa consignation.
Il intervient à la plus tardive des dates auxquelles sont intervenus le paiement et l’acte authentique.

Le principe de démolition systématique résultait d’un arrêt de la cour de cassation de 22.04.1823 qui rappelait l’Article 545 du Code Civil : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité »

Depuis cet arrêt, la cour suprême sanctionnait systématiquement par la démolition l’empiètement des ouvrages sur le fonds d’autrui. Malgré le contrôle de proportionnalité issu du droit européen et posé lors d’une QPC (Question Prioritaire de Constitutionnalité) qui peut interroger sur la réponse disproportionnée d’une démolition au regard des intérêts dérisoires pour l’un, et des lourdes conséquences pour l’autre, la démolition est encore prononcée et confirmée par deux arrêts récents de la Cour de Cassation en Novembre 2016 et mars 2017.

Toutefois, la Cour de Cassation applique cette proportionnalité concernant les moyens pour mettre fin à l’empiètement. En effet, la jurisprudence écarte la démolition totale si un rabotage ou un grattage est envisageable.

Cass.3°civ., 10 novembre 2016, n°15-25113

Cass.3°civ., 23 juin 2015, n°14-11870

Il incombe à l’assureur dommage ouvrage, tenu d’une obligation de préfinancement des travaux de nature à remédier aux désordres, de rapporter la preuve de l’absence de lien de causalité entre son intervention et le dommage.

https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/760_29_37231.html

Depuis le décret n°2016-1738 du 14 décembre 2016, pris en application de l’article 82 de la loi sur la liberté de création, l’architecture et le patrimoine, le recours à l’architecte est obligatoire :

• pour les permis de construire dont la surface de plancher excède 150m² (hors construction agricole),
• pour les permis d’aménager dont la surface à aménager est supérieure à 2500m²
• en Secteurs Protégés Remarquables, toute division de terrain en vue de la construction est soumise à permis d’aménager, avec avis obligatoire de l’ABF

Décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 relatif à des dispenses de recours à un architecte

Le vendredi 2 février 2018 à  10h00  au RESTAURANT  «  20 EIFFEL »  20 rue de Montessuy  – 75007 PARIS

L’assemblée sera suivie d’un repas 

Comptant sur votre présence

Bonnes fêtes de fin d’année à tous 

Suite à la publication du décret n° 2017-832 du 5 mai 2017 introduisant le raccordement en fibre des logements et locaux professionnels en cas de travaux de rénovation, un nouvel arrêté du ministère du logement et de l’habitat durable vient déterminer, pour l’application de l’article R111-14-A du code de la construction et de l’habitation, les modalités techniques de fibrage des bâtiments existants.
Les dispositions du présent arrêté entrent en vigueur le 1er juillet 2017.

https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000034679023

Parus au Journal officiel du 10 mai 2017, trois arrêtés du ministère de l’environnement, de l’énergie et de la mer viennent fixer les conditions d’achat et de complément de rémunération de l’électricité produite par des installations utilisant l’énergie mécanique du vent, le biogaz produit par méthanisation, ou encore l’énergie solaire photovoltaïque.
Chaque arrêté expose les conditions de fixation du contrat d’achat ou du complément de rémunération et détaille en annexe le calcul des tarifs et primes.
Les dispositions prévues par ces arrêtés entrent en vigueur le 11 mai 2017.

Décret 2016-1105 du 11 aout 2016, issu de la loi ALUR 

À compter du 1.07.2017, un diagnostic ELECTRIQUE est obligatoire uniquement dans les appartements (pas les maisons) dont la construction est <1975. Ce rapport est à joindre au bail.

À compter du 01.01.2018, tous les autres logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans seront soumis à ce diagnostic obligatoire.

NOTA: si le bailleur possède un Consuel (attestation de conformité délivrée par un organisme agréé) de moins de 6 ans, il se substitue au diagnostic et doit être annexé au bail.

Décret 2016-1104 du 11 aout 2016, issu de la loi ALUR 

À compter du 1.07.2017, un diagnostic GAZ est obligatoire uniquement dans les appartements (pas les maisons) dont la construction est <1975. Ce rapport est à joindre au bail.

À compter du 01.01.2018, tous les autres logements dont l’installation de gaz a plus de 15 ans seront soumis à ce diagnostic obligatoire.

NOTA: si le bailleur possède une attestation de conformité délivrée par un organisme agréé (de type Qualigaz) de moins de 6 ans, il se substitue au diagnostic et doit être annexé au bail.

La révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) est entrée en vigueur le 1er janvier 2017.
Elle sera appliquée, pour la première fois, sur les taxes foncières qui seront émises à partir du 31 août ainsi que sur les avis de CFE qui seront adressés en novembre.

A compter de 2017, la valeur locative des locaux commerciaux ou à usage professionnel est calculée selon les principes définis par l’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010. La taxe foncière et les taxes annexes à la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises qui seront dues à l’automne 2017 tiendront compte de ce nouveau calcul.

Brochure de la direction des finances publiques :
impots.gouv.fr/portail/rvllp

Paru ce jour au Journal officiel, un nouvel arrêté du ministère du logement et de l’habitat durable vient modifier diverses dispositions relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant, des installations existantes ouvertes au public, des logements destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière dont la gestion et l’entretien sont organisés et assurés de façon permanente, des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction.

Le présent arrêté modifie ainsi les arrêtés du 14 mars 2014 fixant les dispositions relatives à l’accessibilité des logements destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière dont la gestion et l’entretien sont organisés et assurés de façon permanente, du 8 décembre 2014 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R. 111-19-7 à R. 111-19-11 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 14 du décret n° 2006-555 relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant et des installations existantes ouvertes au public et du 24 décembre 2015 relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, pour y introduire la jurisprudence du Conseil d’Etat en matière de dimensions des sas d’isolement. Il apporte également des corrections mineures à l’arrêté du 8 décembre 2014 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R. 111-19-7 à R. 111-19-11 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 14 du décret n° 2006- 555 relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant et des installations existantes ouvertes au public.

Les dispositions du présent arrêté relatives aux dimensions des sas d’isolement sont applicables aux projets de construction dont le permis de construire est déposé à compter du 1er juillet 2017. Les autres dispositions s’appliquent à compter du lendemain du jour de la publication du présent arrêté.

Les modifications apportées par cet arrêté seront prochainement mises en ligne.

Édition d’une brochure par AQC.
Elle contient notamment les informations essentielles concernant ce parasite. Y sont consignées notamment les conditions de son développement (présence de bois, niveaux de température et d’humidité…).
Depuis la loi Alur (2014), un occupant est obligé de signaler à sa mairie la présence de mérule, et un arrêté préfectoral peut délimiter les zones de présence d’un risque lié à ce champignon.

Brochure AQC :
http://www.qualiteconstruction.com/uploads/tx_commerceaddons/mu1701_01.pdf

Article L133-7 du CCH, créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 76

« Dès qu’il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d’un immeuble relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. »

Article L133-8 du CCH, modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 – art. 90

« Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de mérule sont identifiés, un arrêté préfectoral, consultable en préfecture, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones de présence d’un risque de mérule. »

Article L133-9 du CCH, créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 76

« En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article L. 133-8, une information sur la présence d’un risque de mérule est produite dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article L. 271-4. »

Jusqu’à présent les contribuables de  l’Alsace/ Moselle , ainsi que Mayotte étaient exclus de la recherche de valeurs immobilières dans le fichier des impôts. Ceci créait une disparité de moyens entre contribuables et services fiscaux en cas de litige de valeurs comparatives . Georges ENGEL a demandé au député A. Herth d’intervenir à ce sujet auprès du ministre des finances. Voici sa réponse:

courrier de Monsieur Michel SAPIN : 

Conformément aux souhaits exprimés par l’AG , et pour coller aux nouveaux modes de consultations par téléphones et tablettes , notre site va faire peau neuve.

D’ici le 20 mai , le nouveau site sera consultable avec ces outils Paris et Province. Le site  pages jaunes ,a introduit un lien avec le site historique pour que ses données soient mises à jour , notamment pour les régions. De nombreuses innovations de simplifications sont mises en route , et vos spécialités figureront sur la géolocalisation.

Nous réfléchissons aussi à une sectorisation selon les nouvelles régions. Toutes les rubriques seront liées entre elles pour les mises à jour, et l’intranet “Forum” sera simplifié.

Georges ENGEL

L’assemblée générale du SNEI  , suivie d’un C.A. , se tiendra le vendredi 4 Mars 2016, au 57 boulevard Victor , ( restaurant  SYLVANO)

à Paris  , 75 015, à partir de 10h30. Le restaurant se trouve à 100m du siège social du SNEI. Merci de vous signaler en cas de présence , ou de renvoyer votre procuration.

En cas cas de besoin , le jour même, appelez le 06 33 98 54 30

bonjour ,

les membres sont informés que notre graphiste vient de nous communiquer le logo du syndicat , plus épuré et plus net que l’ancienne version.

Pour l’obtenir gracieusement , les experts contacteront le secrétaire général Georges ENGEL . La version photoshop est immédiatement utilisable.

Elle se tiendra à partir d e 9 h30 le 13 Mars 2015 , AU SIEGE DU SYNDICAT  12 SQUARE DESNOUETTES  75 015 PARIS .

Métro BALARD , ou  Porte de Versailles ( un peu plus loin) . Le repas de midi  pris en commun est à 25 € .

Le CA se tiendra après le repas . Il est ouvert aux membres actifs du syndicat.

Georges ENGEL

L’assemblée Générale du syndicat est prévue et programmée pour le 13 Mars 2015 à PARIS ; Le 14 Mars , nous prévoyons une formation , qui sera maintenue ou non , selon le nombre de participants inscrits.

Merci de réserver cette date dans vos agendas.

Nous sommes particulièrement heureux et fiers , de vous informer que notre collègue Jean Claude THOMAS , notre syndic , s’est vu remettre  par décision de  Monsieur le Premier Ministre, la distinction de CHEVALIER DE L’ORDRE NATIONAL DU MÉRITE  , ce 22 Février 2014 à CROSSAC. Ceci en récompense de sa disponibilité au service de ses concitoyens et pour son rôle éminent aux service des experts immobiliers .

Tous ses confrères du Syndicat National des Experts Immobiliers partagent cet honneur et cette joie.

VILLA EVA 5 Bd Victor 75015
à 100m du Métro Balard et 400 m du métro Pte de Versailles .( et à 100m du siège)

LE 10 JANVIER 2014 ,  se tiendront l’assemblée générale de notre syndicat , suivie d’un Conseil d’administration.

A  l’occasion de l’Assemblée Générale , les administrateurs seront renouvelés, de nouveaux administrateurs seront élus.

Les travaux commenceront le vendredi 10 janvier au matin , à 10 heures, au siège . L’après midi , les nouveaux élus délibéreront.

Merci à tous les membres qui se déplaceront ou qui voteront par procuration.

Le conseil d’administration

Transmis

N°2/ 2013  2 juillet 2013

 le Fonds de commerce

Notions de droit au bail et de pas-de-porte

Il y a souvent confusion entre ces deux notions qui sont toutefois très liées, mais qui recouvrent des réalités différentes.

Dans les secteurs géographiques « de forte commercialité », et principalement en centre ville, le pas-de-porte ainsi que le droit au bail revêtent une grande importance, ce dernier constituant même bien souvent la valeur essentielle du fonds de commerce.

Tout d’abord, il est essentiel de différencier ces deux notions que sont :

• Le Pas de porte : c’est une somme d’argent que paie le locataire à son propriétaire, au début de son bail et en une seule fois.

IL s’agit en fait d’un « droit d’entrée » fiscalement amortissable en tant que premier frais d’établissement.

• Le Droit au bail : c’est également une somme d’argent payée en une seule fois par le locataire à son entrée dans les lieux, mais au locataire précédent.

Le locataire entrant achète en fait au locataire sortant le droit de bénéficier du bail commercial en cours pour la durée du bail restant à courir et ce, aux mêmes conditions.

L’indemnité de Droit au Bail est soumise au droit d’enregistrement.

Pas de porte et Fonds de Commerce.

Le Pas-de-porte peut représenter :

• Soit une indemnité destinée à dédommager le propriétaire de la perte de jouissance de son local, en raison du statut protecteur des baux commerciaux ;

• Soit un supplément de loyer payé d’avance.

Ainsi, il se différencie du prix de cession du Bail et représente une pratique parfaitement licite.

Les conséquences sont importantes pour locataire et propriétaire.

Sur le Plan Juridique :

• Si le Pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer, il doit entrer en ligne de compte pour le calcul de la révision triennale du loyer, et pour la détermination du loyer en cas de renouvellement (car cette somme ajoutée en définitive à celle du loyer correspondra à la valeur locative réelle des locaux).

Dans ce cas, le loyer sera fixé en prenant pour base l’ancien loyer majoré d’1/9^ème du Pas-de-porte par année de Bail.

• Si le Pas-de-porte est qualifié d’indemnité, alors le montant de ce pas-de-porte sera sans influence lors de la révision ou du renouvellement du Bail.

n tout état de cause, en cas d’éviction du locataire par le bailleur, le montant du Pas-de-porte devra être remboursé.

Afin de lever toute ambiguïté, il apparaît donc comme indispensable que Locataire et Propriétaire indiquent dans le Bail la nature juridique du Pas-de-porte : Indemnité ou Supplément de loyer.

A défaut, mes Tribunaux rechercheront la « commune intention » des parties, sachant que dans la majorité des cas soumis, le Pas-de-porte est condidéré comme un supplément de loyer.

Sur le Plan Fiscal :

Les conséquences seront différentes pour le propriétaire et le locataire.

• Pour le Propriétaire :

• si le Pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer, il sera imposable en, tant que revenu foncier ;

• si le Pas-de-porte est considéré comme une indemnité correspondant à la dépréciation du local, il semble qu’aucun impôt ne soit dû.

• Pour le Locataire :

• Si le Pas-de-porte versé revêt le caractère d’un supplément de loyer, il pourra en déduire le montant de son bénéfice imposable par fraction échelonnée sur tout la durée du bail, c’est-à-dire à concurrence d’1/9^ème par année de bail, ce qui aura une conséquence dans le calcul de la valeur du droit au bail ;

• Si il est considéré au contraire comme une indemnité, la somme versée sera considérée comme un investissement qui ne peut être déduit du bénéfice imposable, mais aussi une valeur incorporée au fonds de commerce quant au droit de mutation de celui-ci.

Toutefois, même si la nature du Pas-de-porte est mentionnée dans le bail de manière expresse, il faut savoir que celle-ci ne lie en aucun cas l’Administration Fiscale, qui peut contester la qualification retenue.

Droit au Bail et Fonds de commerce :

Les conséquences sur la valeur d’un Fonds de commerce sont importantes car :

• Le droit au bail est un des éléments essentiels du fonds de commerce, bien qu’il existe des fonds de commerce sans droit au bail.

C’est essentiellement le droit à la jouissance d’un local, soit par identité de personne entre le propriétaire des murs et l’exploitant du fonds, soit par un bail commercial de 3, 6, 9 années consenti par le propriétaire, soit par l’acquisition d’un bail commercial à une personne qui en était aupraravant le locataire.

Ce droit au bail est tellement essentiel pour l’exploitant d’un fonds que la loi a organisé une protection en faveur des commerçants et artisans : le propriétaire d’un local où est exercée une activité commerciale ou artisanale est obligé soit de renouveler le bail, soit de payer une indemnité dite « d’éviction » au locataire :

C’est « la propriété commerciale ».

Ce droit au bail peut ainsi, si le bail le permet et le plus souvent avec l’obligation d’obtenir l’accord du Bailleur, être cédé isolément à un tiers moyennant un prix de cession.

• Le fonds de commerce n’est pas défini par la loi, mais il comprend certains caractères ou éléments essentiels que le commerçant ou l’artisan peut parfois céder isolément.

l suppose nécessairement une clientèle et l’exercice habituel d’actes de commerce.

Il est généralement admis que, sans clientèle, il n’y a pas de fonds de commerce.

Le droit de jouissance d’un local est un élément essentiel du fonds car il détermine l’emplacement où la clientèle a l’habitude de se rendre.

Toutefois, un fonds de commerce peut exister sans emplacement fixe (cas des forains par exemple).

Attention : le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui l’a effectivement exploité pendant les trois dernières années du bail ou de sa reconduction.

Jean-Claude CLEMENT

Expert Immobilier à TALENCE (33 400)

Membre du S.N.E.I.

INFORMATION IMPORTANTE

LE CONSEIL D’ADMINISTRATION et l’ ASSEMBLEE GENERALE  2013

SE TIENDRONT A PARIS  ,  LE VENDREDI 11 JANVIER 2013; LES CONVOCATIONS ET L’ORDRE DU JOUR  VOUS PARVIENDRONT INDIVIDUELLEMENT.

merci de retenir cette date dans vos Agendas.

GEORGES  ENGEL secrétaire général et vice – président du SNEI

29 février 2012 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 4 sur 127
. .
Décrets, arrêtés, circulaires
TEXTES GÉNÉRAUX
MINISTÈRE DE L’ÉCOLOGIE, DU DÉVELOPPEMENT DURABLE,
DES TRANSPORTS ET DU LOGEMENT
Décret no 2012-274 du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter
au régime des autorisations d’urbanisme
NOR : DEVL1125740D
Publics concernés : particuliers, collectivités territoriales, entreprises, professionnels de la construction.
Objet : simplification du régime des lotissements ; extension du champ des projets dispensés de formalités ;
réduction des délais d’instruction et modification du contenu des demandes d’autorisations d’urbanisme.
Entrée en vigueur : le décret entre en vigueur le 1er mars 2012 et s’applique aux demandes d’autorisation
d’urbanisme déposées à compter de cette date.
Notice : le décret apporte certaines modifications au régime du lotissement :
– l’ensemble des lotissements prévoyant la création de voies, d’espaces et d’équipements communs sont
soumis à permis d’aménager, seuls les lotissements sans travaux étant désormais soumis à déclaration
préalable ;
– la délivrance des permis de construire sur les lots devient possible dès la délivrance du permis
d’aménager pour les projets ne portant pas sur une maison individuelle, moyennant un différé des travaux
à la réalisation des réseaux internes au lotissement ;
– les lots issus d’un permis d’aménager peuvent être subdivisés, sur simple accord du lotisseur, sans qu’il
soit nécessaire de recueillir l’accord des autres colotis ;
– la régularisation d’une division qui aurait dû faire l’objet d’une déclaration préalable peut être effectuée
au moment du dépôt de la demande de permis de construire sur un lot.
Le décret relève le seuil de dispense de formalité des travaux de construction : les travaux dont la surface
est inférieure ou égale à 5 mètres carrés sont dispensés de formalité, contre 2 mètres carrés auparavant.
Il procède à la réduction de certains délais d’instruction :
– le délai est réduit de sept à trois mois pour les projets soumis à autorisation préfectorale de défrichement,
dès lors qu’une visite sur place n’est pas nécessaire ;
– le délai de droit commun est majoré d’un mois pour l’instruction en secteur sauvegardé dépourvu de plan
de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ; le délai dont dispose l’architecte des Bâtiments de France
(ABF) pour se prononcer dans les secteurs sauvegardés est réduit à deux mois.
Le contenu des dossiers de demande d’autorisation d’urbanisme est modifié pour tenir compte des dernières
exigences législatives et réglementaires, notamment en matière d’incidences sur les sites Natura 2000, de
contrôle des dispositifs d’assainissement non collectif et d’information sur la puissance électrique nécessaire.
D’autres corrections sont apportées par le décret, en vue notamment de :
– tenir compte de la possibilité de délivrer un permis de construire pour des établissements recevant du
public (ERP) dont les aménagements intérieurs ne sont pas entièrement connus ;
– préciser, dans certains cas, les dates de cristallisation des règles d’urbanisme ;
– préciser le champ des règles devant être vérifiées à l’issue des travaux.
Références : le code de l’urbanisme modifié par le présent décret peut être consulté, dans sa rédaction issue
de cette modification, sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).
Le Premier ministre,
Sur le rapport du ministre auprès du ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du
logement, chargé du logement,
29 février 2012 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 4 sur 127
. .
Vu le code de la construction et de l’habitation ;
Vu le code de l’urbanisme ;
Vu l’ordonnance no 2011-1916 du 22 décembre 2011 relative aux corrections à apporter à la réforme des
autorisations d’urbanisme, notamment son article 10 ;
Vu le décret no 2011-544 du 18 mai 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la réglementation
thermique et de réalisation d’une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les
bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments ;
Vu le décret no 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance no 2011-1539 du
16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de
l’urbanisme ;
Vu l’avis du comité des finances locales (commission consultative d’évaluation des normes) en date du
8 septembre 2011 ;
Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu,
Décrète :
Art. 1er. – A l’article R.* 123-10-1 du code de l’urbanisme, les mots : « sur un même terrain, » sont
remplacés par les mots : « sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, » et les mots :
« les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de l’ensemble du projet, » sont
remplacés par les mots : « l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le
plan local d’urbanisme, ».
Art. 2. – Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1o Il est inséré un article R.* 410-17-1 ainsi rédigé :
« Art. R.* 410-17-1. – A défaut de notification d’une décision expresse portant prorogation du certificat
d’urbanisme dans le délai de deux mois suivant la réception en mairie de la demande, le silence gardé par
l’autorité compétente vaut prorogation du certificat d’urbanisme. La prorogation prend effet au terme de la
validité de la décision initiale. » ;
2o L’article R.* 410-18 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Le délai de dix-huit mois prévu au quatrième alinéa de l’article L. 410-1 court à compter de la date
d’acquisition du certificat d’urbanisme tacitement obtenu en application des dispositions de l’article R. 410-12,
nonobstant toute délivrance ultérieure d’un certificat d’urbanisme exprès. »
Art. 3. – Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1o L’article R.* 421-2, dans sa rédaction issue du décret no 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour
l’application de l’ordonnance no 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de
plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme, est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa, les mots : « secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité » sont remplacés par
les mots : « secteur sauvegardé » ;
b) Au deuxième alinéa, le mot : « deux » est remplacé par le mot : « cinq » ;
c) Au troisième alinéa, les mots : « Les habitations légères de loisirs implantées dans un terrain de camping
ou un parc résidentiel de loisirs autorisé » sont remplacés par les mots : « Les habitations légères de loisirs
implantées dans les emplacements mentionnés aux 1o à 4o de l’article R. 111-32 » ;
d) Après le dixième alinéa, il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« j) Les terrasses ou plates-formes de plain-pied. » ;
2o L’article R.* 421-9, dans sa rédaction issue du décret no 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour
l’application de l’ordonnance no 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de
plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme, est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa, les mots : « secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité » sont remplacés par
les mots : « secteurs sauvegardés » ;
b) Aux deuxième et quatrième alinéas, le mot : « deux » est remplacé par le mot : « cinq » ;
3o Au septième alinéa de l’article R.* 421-17, dans sa rédaction issue du décret no 2011-2054 du
29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance no 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la
définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme, le mot : « deux » est
remplacé par le mot : « cinq » ;
4o Les alinéas 2 à 4 de l’article R.* 421-19 sont remplacés par les dispositions suivantes :
« a) Les lotissements :
– qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au
lotissement ;
– ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé ; » ;
29 février 2012 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 4 sur 127
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5o Il est inséré un article R.* 422-2-1 ainsi rédigé :
« Art. R.* 422-2-1. – Les installations de production d’électricité à partir d’énergie renouvelable accessoires
à une construction ne sont pas des ouvrages de production d’électricité au sens du b de l’article L. 422-2. » ;
6o L’article R.* 423-21 est abrogé ;
7o L’article R.* 423-25 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. R.* 423-25. – Le délai d’instruction prévu par le b et le c de l’article R. 423-23 est majoré de deux
mois :
a) Lorsqu’il y a lieu de consulter une commission départementale ou régionale ;
b) Lorsqu’il y a lieu de consulter le ministre chargé de l’agriculture en application de l’article L. 643-4 du
code rural ;
c) Lorsqu’il y a lieu d’instruire une dérogation en application du quatrième alinéa de l’article L. 111-3 du
code rural.
Ces majorations de délai ne sont pas cumulables avec celle prévue par l’article R. 423-24. » ;
8o L’article R.* 423-28 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. R.* 423-28. – Le délai d’instruction prévu par le b et le c de l’article R. 423-23 est également porté à
six mois :
a) Lorsqu’un permis porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou un immeuble
adossé à un immeuble classé au titre des monuments historiques ;
b) Lorsqu’un permis de construire ou d’aménager porte sur un projet situé dans le périmètre de protection
des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ;
c) Lorsqu’un permis de construire porte sur des travaux relatifs à un établissement recevant du public et
soumis à l’autorisation prévue à l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation ;
d) Lorsqu’un permis de construire porte sur des travaux relatifs à un immeuble de grande hauteur et soumis
à l’autorisation prévue par l’article L. 122-1 du même code. » ;
9o L’article R.* 423-29 est ainsi modifié :
a) Au deuxième alinéa, les mots : « n’est pas soumis à enquête publique ; » sont remplacés par les mots :
« est soumis à reconnaissance de la situation et de l’état des terrains ; » ;
b) Après le troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« c) Trois mois dans les autres cas. » ;
10o Il est inséré un article R.* 423-37-1 ainsi rédigé :
« Art. R.* 423-37-1. – Lorsque la Commission européenne est saisie dans les conditions prévues par
l’article R. 414-25 du code de l’environnement, le délai d’instruction de la demande ou de la déclaration est
suspendu jusqu’à la date de réception de cet avis par l’autorité compétente. » ;
11o L’intitulé de la sous-section 2 de la section V du chapitre III du titre IV du livre IV est remplacé par un
intitulé ainsi rédigé :
« Sous-section 2. – Notification de la majoration, de la prolongation ou de la suspension du délai
d’instruction » ;
12o A l’article R.* 423-41, les mots : « à R. 423-37 » sont remplacés par les mots : « à R. 423-37-1 » ;
13o L’article R.* 423-44 est ainsi modifié :
Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque le délai d’instruction fait l’objet d’une suspension en application de l’article R. 423-37-1, cette
suspension doit être notifiée au demandeur. Dans ce cas, le demandeur est informé de la date à laquelle a été
saisie la Commission européenne, qui constitue la date de départ de la suspension du délai d’instruction. Il est
informé sans délai de la réponse de la Commission et de sa date de réception par l’autorité compétente, à
compter de laquelle le délai d’instruction recommence à courir. » ;
14o Il est inséré un article R.* 423-55 ainsi rédigé :
« Art. R.* 423-55. – Lorsque le projet est soumis à étude d’impact, l’autorité compétente recueille l’avis de
l’autorité administrative de l’Etat compétente en matière d’environnement en vertu de l’article L. 122-1 du code
de l’environnement si cet avis n’a pas été émis dans le cadre d’une autre procédure portant sur le même
projet. » ;
15o A l’article R.* 423-59, les mots : « à R. 423-71 » sont remplacés par les mots : « à R. 423-71-1 » ;
16o L’article R.* 423-67 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Par exception aux dispositions de l’article R. 423-59, le délai à l’issue duquel l’architecte des Bâtiments de
France est réputé avoir émis un avis favorable est de deux mois lorsque :
a) Le permis est situé dans un secteur sauvegardé ;
b) Le permis de construire ou d’aménager est situé dans un site inscrit ou classé en application des articles
L. 341-1 et L. 341-2 du code de l’environnement ;
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c) Le permis de démolir est situé dans un périmètre de protection des immeubles classés ou inscrits au titre
des monuments historiques. » ;
17o Il est inséré un article R.* 423-67-1 et un article R.* 423-67-2 ainsi rédigés :
« Art. R.* 423-67-1. – Par exception aux dispositions de l’article R. 423-59, lorsqu’un permis de construire
ou d’aménager porte sur un projet situé dans le périmètre de protection d’un immeuble classé ou inscrit au titre
des monuments historiques, le délai à l’issue duquel l’architecte des Bâtiments de France est réputé avoir émis
un avis favorable est de quatre mois.
« Art. R.* 423-67-2. – Par exception aux dispositions de l’article R. 423-59, le délai à l’issue duquel
l’architecte des Bâtiments de France doit se prononcer sur un permis de démolir situé dans un site inscrit est de
deux mois.
« En cas de silence de l’architecte des Bâtiments de France à l’issue de ce délai, son accord est réputé
refusé. » ;
18o Il est inséré un article R.* 423-69-1 ainsi rédigé :
« Art. R.* 423-69-1. – Par exception aux dispositions de l’article R. 423-59, le délai à l’issue duquel
l’autorité compétente en matière d’environnement, consultée au titre de l’article L. 122-1 du code de
l’environnement, est réputée ne pas avoir d’observations est de :
a) Deux mois lorsque l’autorité compétente en matière d’environnement est le préfet de région ;
b) Trois mois lorsque l’autorité compétente en matière d’environnement est le ministre chargé de
l’environnement ou la formation d’autorité environnementale du Conseil général de l’environnement et du
développement durable. » ;
19o Il est inséré un article R.* 423-71-1 ainsi rédigé :
« Art. R.* 423-71-1. – Les dispositions de l’article R. 423-59 ne s’appliquent pas lorsque la Commission
européenne est saisie dans les conditions prévues par l’article R. 414-25 du code de l’environnement. » ;
20o L’article R.* 424-2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« i) Lorsque le projet porte sur une démolition soumise à permis en site inscrit. » ;
21o A l’article R.* 424-3, les mots : « dans le délai mentionné à l’article R. 423-67 » sont remplacés par les
mots : « dans les délais mentionnés aux articles R. 423-67 et R. 423-67-1 » ;
22o L’article R.* 424-13 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« En cas de permis tacite, ce certificat indique la date à laquelle le dossier a été transmis au préfet ou à son
délégué dans les conditions définies aux articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités
territoriales » ;
23o L’article R.* 424-18 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Il en est de même lorsque la déclaration ne comporte pas de travaux et porte sur l’installation d’une
caravane en application du d de l’article R. 421-23 ou sur la mise à disposition des campeurs de terrains ne
nécessitant pas de permis d’aménager en application de l’article R. 421-19. » ;
24o L’article R.* 425-15 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Le permis de construire indique, lorsque l’aménagement intérieur de l’établissement recevant du public ou
d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt de la demande, qu’une autorisation complémentaire au
seul titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue
avant son ouverture au public en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de
bâtiment concernée. »
Art. 4. – Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1o L’article R.* 431-5, dans sa rédaction issue du décret no 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour
l’application de l’ordonnance no 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de
plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme, est ainsi modifié :
a) Au septième alinéa, le « . » est remplacé par « ; » ;
b) Après le septième alinéa, il est inséré deux alinéas ainsi rédigés :
« g) La puissance électrique nécessaire au projet, lorsque la puissance électrique est supérieure à
12 kilovoltampères monophasé ou 36 kilovoltampères triphasé ;
« h) Les éléments, fixés par arrêté, nécessaires au calcul des impositions. » ;
2o L’article R.* 431-16 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. R.* 431-16. – Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les
cas :
a) L’étude d’impact, lorsqu’elle est prévue en application du code de l’environnement, ou la décision de
l’autorité administrative de l’Etat compétente en matière d’environnement dispensant le demandeur de réaliser
une étude d’impact ;
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. .
b) Le dossier d’évaluation des incidences du projet sur un site Natura 2000 prévu à l’article R. 414-23 du
code de l’environnement, dans le cas où le projet doit faire l’objet d’une telle évaluation en application de
l’article L. 414-4 de ce code. Toutefois, lorsque le dossier de demande comporte une étude d’impact, cette
étude tient lieu de dossier d’évaluation des incidences Natura 2000 si elle satisfait aux prescriptions de l’article
R. 414-23 du code de l’environnement, conformément aux dispositions prévues à l’article R. 414-22 de ce
code ;
c) Le document attestant de la conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif au regard
des prescriptions réglementaires, prévu au 1o du III de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités
territoriales, dans le cas où le projet est accompagné de la réalisation ou de la réhabilitation d’une telle
installation ;
d) Dans les cas prévus par les 4o et 5o de l’article R. 111-38 du code de la construction et de l’habitation, un
document établi par un contrôleur technique mentionné à l’article L. 111-23 de ce code, attestant qu’il a fait
connaître au maître d’ouvrage son avis sur la prise en compte, au stade de la conception, des règles
parasismiques et paracycloniques prévues par l’article L. 563-1 du code de l’environnement ;
e) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels
prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en
application de l’article L. 562-2 du code de l’environnement, ou par un plan de prévention des risques
technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de
réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert
certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la
conception ;
f) L’agrément prévu à l’article L. 510-1, lorsqu’il est exigé ;
g) Une notice précisant l’activité économique qui doit être exercée dans le bâtiment et justifiant, s’il y a
lieu, que cette activité répond aux critères définis par l’article R. 146-2, lorsque la demande concerne un projet
de construction visé au d de cet article et situé dans un espace remarquable ou dans un milieu à préserver
d’une commune littorale ;
h) L’étude de sécurité publique, lorsqu’elle est exigée en application des articles R. 111-48 et R. 111-49 ;
i) Lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions mentionnées à l’article R. 111-20 du code de la
construction et de l’habitation, un document établi par le maître d’ouvrage attestant la prise en compte de la
réglementation thermique, en application de l’article R. 111-20-1 de ce code, et pour les projets concernés par
le cinquième alinéa de l’article L. 111-9 du même code, la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux
approvisionnements en énergie, en application de l’article R. 111-20-2 dudit code » ;
3o A l’article R.* 431-19, les mots : « est complet. » sont remplacés par les mots : « est complet, si le
défrichement est ou non soumis à reconnaissance de la situation et de l’état des terrains et si la demande doit
ou non faire l’objet d’une enquête publique. » ;
4o L’article R.* 431-22 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. R.* 431-22. – Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier sur un terrain inclus
dans un lotissement, la demande est accompagnée, s’il y a lieu, du ou des certificats prévus à l’article
R. 442-11. » ;
5o Il est inséré un article R.* 431-22-1 ainsi rédigé :
« Art. R.* 431-22-1. – Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier sur un terrain
inclus dans un lotissement soumis à permis d’aménager, la demande est accompagnée, s’il y a lieu :
a) Du certificat prévu par le quatrième alinéa de l’article R. 442-18, quand l’ensemble des travaux
mentionnés dans le permis d’aménager n’est pas achevé ;
b) De l’attestation de l’accord du lotisseur sur la subdivision de lots projetée, prévue par l’article
R. 442-21. » ;
6o L’article R.* 431-24 est ainsi modifié :
a) Les mots : « , sur le même terrain, » sont remplacés par les mots : « , sur une unité foncière ou sur
plusieurs unités foncières contiguës, » ;
b) Après le mot : « d’assiette, » sont insérés les mots : « comprenant une ou plusieurs unités foncières
contiguës, » ;
7o L’article R.* 431-35 est ainsi modifié :
a) Au cinquième alinéa, le « . » est remplacé par « ; » ;
b) Après le cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« e) Les éléments, fixés par arrêtés, nécessaires au calcul des impositions. » ;
8o Le dernier alinéa de l’article R.* 431-36 est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés :
« d) Le justificatif de dépôt de la demande d’autorisation prévue à l’article R. 244-1 du code de l’aviation
civile lorsque le projet porte sur une construction susceptible, en raison de son emplacement et de sa hauteur,
de constituer un obstacle à la navigation aérienne.
Il est complété, s’il y a lieu, par les documents mentionnés aux a et b de l’article R. 431-10, aux articles
R. 431-14 et R. 431-15, aux b et g de l’article R. 431-16 et aux articles R. 431-21, R. 431-25 et R. 431-31 à
R. 431-33.
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. .
Lorsque la déclaration porte sur un projet de création ou de modification d’une construction et que ce projet
est visible depuis l’espace public ou que ce projet est situé dans le périmètre de protection d’un immeuble
classé ou inscrit au titre des monuments historiques, le dossier comprend également les documents mentionnés
aux c et d de l’article R. 431-10. »
Art. 5. – Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1o L’article R.* 441-1 est ainsi modifié :
a) Au quatrième alinéa, le « . » est remplacé par « ; » ;
b) Après le quatrième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« d) Les éléments, fixés par arrêté, nécessaires au calcul des impositions. » ;
2o L’article R.* 441-6 est complété par trois alinéas ainsi rédigés :
« Lorsque la demande ne prévoit pas l’édification, par l’aménageur, de constructions à l’intérieur du
périmètre, elle est complétée par :
a) Le dossier d’évaluation des incidences du projet sur un site Natura 2000 prévu à l’article R. 414-23 du
code de l’environnement, dans le cas où le projet doit faire l’objet d’une telle évaluation en application de
l’article L. 414-4 de ce code. Toutefois, lorsque le dossier de demande comporte une étude d’impact, cette
étude tient lieu de dossier d’évaluation des incidences Natura 2000 si elle satisfait aux prescriptions de l’article
R. 414-23 du code de l’environnement, conformément aux dispositions prévues à l’article R. 414-22 de ce
code ;
b) Le document attestant de la conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif au regard
des prescriptions réglementaires, prévu au 1o du III de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités
territoriales, dans le cas où le projet est accompagné de la réalisation ou de la réhabilitation d’une telle
installation. » ;
3o A l’article R.* 441-7, les mots : « est complet. » sont remplacés par les mots : « est complet, si le
défrichement est ou non soumis à reconnaissance de la situation et de l’état des terrains et si la demande doit
ou non faire l’objet d’une enquête publique. » ;
4o L’article R.* 441-9 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« La demande peut ne porter que sur une partie d’une unité foncière. » ;
5o Le dernier alinéa de l’article R.* 441-10 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Il est complété, s’il y a lieu, par les documents mentionnés aux articles R. 441-6 à R. 441-8 et au b de
l’article R. 442-21. » ;
6o L’article R.* 442-1 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. R.* 442-1. – Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à
déclaration préalable ni à permis d’aménager :
a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont
obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un
immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de
l’habitation ;
b) Les divisions effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement réalisée par une association
foncière urbaine autorisée ou constituée d’office régie par le chapitre II du titre II du livre III ;
c) Les divisions effectuées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté ;
d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R. 431-24 ;
e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;
f) Les détachements de terrain d’une propriété en vue d’un rattachement à une propriété contiguë ;
g) Les détachements de terrain par l’effet d’une expropriation, d’une cession amiable consentie après
déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge de l’expropriation, d’une
cession amiable antérieure à une déclaration d’utilité publique ;
h) Les détachements de terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues
aux articles L. 230-1 à L. 230-6 ;
i) Les détachements de terrains résultant de l’application de l’article L. 332-10 dans sa rédaction en vigueur
avant la loi no 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, ou de l’application de
l’article L. 332-11-3 » ;
7o L’article R.* 442-2 est ainsi rédigé :
« Art. R.* 442-2. – Lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet
d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors
que la demande indique que le terrain est issu d’une division. » ;
8o L’intitulé de la section II du chapitre II du titre IV du livre IV est remplacé par un intitulé ainsi rédigé :
« Section II. – Contenu de la demande de permis d’aménager un lotissement » ;
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. .
9o L’article R.* 442-3 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque le projet est situé à l’intérieur d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager, la demande est,
le cas échéant, complétée par l’attestation de l’accord du lotisseur prévue par l’article R. 442-21. » ;
10o Au cinquième alinéa de l’article R.* 442-5, les mots : « travaux d’équipement » sont remplacés par les
mots : « travaux d’aménagement » ;
11o L’intitulé de la section III du chapitre II du titre IV du livre IV est remplacé par un intitulé ainsi rédigé :
« Section III. – Répartition de la surface constructible et du versement pour sous-densité entre les différents
lots » ;
12o L’article R.* 442-10 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. R.* 442-10. – Pour les lotissements soumis à permis d’aménager, la surface de plancher maximale
autorisée peut être répartie entre les différents lots soit par le permis d’aménager, soit par le lotisseur à
l’occasion de la vente ou de la location des lots.
Pour les lotissements soumis à déclaration préalable, lorsqu’un coefficient d’occupation des sols est
applicable, la surface de plancher maximale autorisée peut être répartie par le lotisseur à l’occasion de la vente
ou de la location des lots.
En l’absence de répartition dans les conditions définies dans les deux alinéas précédents, la surface de
plancher maximale autorisée pour chaque lot résulte de l’application du coefficient d’occupation des sols à la
superficie de chaque lot. » ;
13o Il est inséré un article R.* 442-10-1 ainsi rédigé :
« Art. R.* 442-10-1. – Lorsqu’un coefficient d’occupation des sols est applicable et que le versement pour
sous-densité prévu à l’article L. 331-36 est institué dans le secteur où est situé le projet, la totalité de la surface
de plancher résultant du seuil minimal de densité peut être répartie librement entre les différents lots soit par le
permis d’aménager, soit par le lotisseur à l’occasion de la vente ou de la location des lots.
Cette répartition s’effectue dans les conditions définies au deuxième alinéa de l’article L. 331-37, sans tenir
compte de l’application du seuil minimal de densité à la superficie de chaque lot.
En l’absence de répartition par le lotisseur, le seuil minimal de densité est appliqué à la superficie de chaque
lot. » ;
14o L’article R.* 442-11 est ainsi modifié :
a) Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Dans ce cas, lorsque le versement pour sous-densité prévu à l’article L. 331-36 est institué dans le secteur
où est situé le projet, le lotisseur fournit également aux attributaires de lots un certificat indiquant la surface de
plancher résultant du seuil minimal de densité. » ;
b) Le dernier alinéa est remplacé par un alinéa ainsi rédigé :
« Ces certificats sont joints à la demande de permis de construire. » ;
15o L’article R.* 442-18 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. R.* 442-18. – Le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un
permis d’aménager peut être accordé :
a) Soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, constaté conformément aux
articles R. 462-1 à R. 462-10 ;
b) Soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant
exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Dans ce cas, le
lotisseur fournit à l’acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement de ces équipements.
Ce certificat est joint à la demande de permis ;
c) Soit dès la délivrance du permis d’aménager, sous réserve que le permis de construire ne soit mis en
oeuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n’est pas ouverte lorsque
la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de
l’habitation. » ;
16o L’intitulé de la section VI du chapitre II du titre IV du livre IV est remplacé par un intitulé ainsi rédigé :
« Section VI. – Subdivisions de lots provenant d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager » ;
17o L’article R.* 442-21 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. R.* 442-21. – Les subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager sont
assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf :
a) Lorsqu’elles consistent à détacher une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contigu ;
b) Lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent
d’une déclaration préalable, d’un permis d’aménager, d’un permis valant division ou d’une division réalisée en
application du a de l’article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la
délivrance d’une attestation. » ;
18o L’intitulé de la section VII du chapitre II du titre IV du livre IV est remplacé par un intitulé ainsi
rédigé :
« Section VII. – Caducité des règles d’urbanisme spécifiques des lotissements autorisés par un permis
d’aménager ou une autorisation de lotir » ;
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. .
19o Il est inséré un article R.* 451-5 ainsi rédigé :
« Art. R.* 451-5. – Lorsque la démolition de la construction doit faire l’objet d’une évaluation de ses
incidences sur un site Natura 2000 en application de l’article L. 414-4 du code de l’environnement, le dossier
joint à la demande comprend en outre le dossier d’évaluation des incidences prévu à l’article R. 414-23 de ce
code. »
Art. 6. – Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1o Au deuxième alinéa de l’article R.* 462-7, les mots : « inscrit ou » sont supprimés ;
2o L’article R.* 462-8 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Le récolement porte sur la conformité des travaux aux seules dispositions mentionnées à l’article
L. 421-6. »
Art. 7. – A l’article R.* 480-5, les mots : « , à défaut de diligence du maire, » et les mots : « au profit de
l’Etat » sont supprimés.
Art. 8. – Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1o L’article R. 111-19-15 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Le permis de construire indique, lorsque l’aménagement intérieur de l’établissement recevant du public ou
d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt de la demande, qu’une autorisation complémentaire au
titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui
concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au
public. » ;
2o Aux articles R. 111-20-1 et R. 111-20-2, les mots : « g de l’article R. 431-16 » sont remplacés par les
mots :« i de l’article R. 431-16 ».
Art. 9. – A l’article 4 du décret no 2011-544 du 18 mai 2011, les mots : « g de l’article R. 431-16 » sont
remplacés par les mots : « i de l’article R. 431-16 ».
Art. 10. – L’ordonnance no 2011-1916 du 22 décembre 2011 relative aux corrections à apporter à la
réforme des autorisations d’urbanisme et le présent décret entrent en vigueur le 1er mars 2012.
Le présent décret est applicable aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du
1er mars 2012.
Art. 11. – Le ministre auprès du ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du
logement, chargé du logement, est chargé de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel
de la République française.
Fait le 28 février 2012.
FRANÇOIS FILLON
Par le Premier ministre, ministre de l’écologie,
du développement durable, des transports et du logement :
Le ministre auprès du ministre de l’écologie,
du développement durable,
des transports et du logement,
chargé du logement,
BENOIST APPARU

publié par SNEI  décret sur l’environnement ( N° 2011-2058)

DECRET N° 2011 – 2058 DU 30 DECEMBRE 2011 RELATIF AU CONTENU DE L’ANNEXE ENVIRONNEMENTALE MENTIONNEE A L’ARTICLE L.125-9 DU CODE DE L’ENVIRONNEMENT – JO DU 31 DECEMBRE 2011 – TEXTE N° 13

Ce décret concerne tous les propriétaires de bâtiments tertiaires à usage de bureaux et de commerces. Il définit le contenu de l’annexe environnementale, des baux portants sur des locaux de plus de 2 000 m2 à usage de bureaux ou de commerces.

Les dispositions de ce décret s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2012 et pour tous les baux en cours à compter du 14 juillet 2013.

Le grenelle de l’environnement 2 avait déjà donné un certain nombre de précisions sur cette annexe, le décret précise son contenu, elle doit retranscrire les informations que se doivent mutuellement le bailleur et le preneur sur les caractéristiques des équipements et systèmes du bâtiment et des locaux loués, leur consommation réelle d’eau et d’énergie et la quantité de déchets générée.

Elle doit également traduire l’obligation faite à chaque partie de s’engager sur un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.

Ce décret pris pour l’application de l’article 8 du grenelle de l’environnement 2 aura également une inter dépendance importante avec l’article 3 du même décret sur les travaux à réaliser entre 2012 et 2020 et l’article 7 sur certaines catégories de copropriétés.

Fait le 5 décembre 2011.

François Fillon

JORF n°0266 du 17 novembre 2011 page 19286
texte n° 10
ORDONNANCE
Ordonnance n° 2011-1540 du 16 novembre 2011 portant transposition de la directive
2008/52/CE du Parlement européen et du Conseil du 21 mai 2008 sur certains aspects de
la médiation en matière civile et commerciale
NOR: JUSC1117339R
Le Président de la République
Sur le rapport du Premier ministre et du garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés,
Vu la Constitution, notamment son article 38 ;
Vu la directive 2008/52/CE du Parlement européen et du Conseil du 21 mai 2008 sur certains
aspects de la médiation en matière civile et commerciale ;
Vu le code de justice administrative ;
Vu la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 modifiée relative à la prescription des créances sur
l’Etat, les départements, les communes et les établissements publics ;
Vu la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 modifiée relative à l’aide juridique ;
Vu la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 modifiée portant réforme des procédures civiles
d’exécution, notamment son article 3 ;
Vu la loi n° 95-125 du 8 février 1995 modifiée relative à l’organisation des juridictions et à la
procédure civile, pénale et administrative ;
Vu la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du
droit, notamment son article 198 ;
Vu l’avis du Conseil supérieur de la prud’homie en date du 9 septembre 2011 ;
Le Conseil d’Etat entendu ;
Le conseil des ministres entendu,
Ordonne :
Article 1 En savoir plus sur cet article…
Le chapitre Ier du titre II de la loi du 8 février 1995 susvisée est remplacé par le chapitre
suivant :
« Chapitre Ier
« La médiation
« Section 1
« Dispositions générales
« Art. 21.-La médiation régie par le présent chapitre s’entend de tout processus structuré,
quelle qu’en soit la dénomination, par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un
accord en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un tiers, le médiateur,
choisi par elles ou désigné, avec leur accord, par le juge saisi du litige.
« Art. 21-1.-La médiation est soumise à des règles générales qui font l’objet de la présente
section, sans préjudice de règles complémentaires propres à certaines médiations ou à certains
médiateurs.
« Art. 21-2.-Le médiateur accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence.
« Art. 21-3.-Sauf accord contraire des parties, la médiation est soumise au principe de
confidentialité.
« Les constatations du médiateur et les déclarations recueillies au cours de la médiation ne
peuvent être divulguées aux tiers ni invoquées ou produites dans le cadre d’une instance
judiciaire ou arbitrale sans l’accord des parties.
« Il est fait exception aux alinéas précédents dans les deux cas suivants :
« a) En présence de raisons impérieuses d’ordre public ou de motifs liés à la protection de
l’intérêt supérieur de l’enfant ou à l’intégrité physique ou psychologique de la personne ;
« b) Lorsque la révélation de l’existence ou la divulgation du contenu de l’accord issu de la
médiation est nécessaire pour sa mise en oeuvre ou son exécution.
« Lorsque le médiateur est désigné par un juge, il informe ce dernier de ce que les parties sont
ou non parvenues à un accord.
« Art. 21-4.-L’accord auquel parviennent les parties ne peut porter atteinte à des droits dont
elles n’ont pas la libre disposition.
« Art. 21-5.-L’accord auquel parviennent les parties peut être soumis à l’homologation du
juge, qui lui donne force exécutoire.
« Section 2
« La médiation judiciaire
« Art. 22.-Le juge peut désigner, avec l’accord des parties, un médiateur judiciaire pour
procéder à une médiation, en tout état de la procédure, y compris en référé. Cet accord est
recueilli dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat.
« Art. 22-1.-Un médiateur ne peut être désigné par le juge pour procéder aux tentatives
préalables de conciliation prescrites par la loi en matière de divorce et de séparation de corps.
« Dans les autres cas de tentative préalable de conciliation prescrite par la loi, le juge peut, s’il
n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne et
qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. Celui-ci informe les parties
sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.
« Art. 22-2.-Lorsque les frais de la médiation sont à la charge des parties, celles-ci
déterminent librement entre elles leur répartition.
« A défaut d’accord, ces frais sont répartis à parts égales, à moins que le juge n’estime qu’une
telle répartition est inéquitable au regard de la situation économique des parties.
« Lorsque l’aide juridictionnelle a été accordée à l’une des parties, la répartition de la charge
des frais de la médiation est établie selon les règles prévues à l’alinéa précédent. Les frais
incombant à la partie bénéficiaire de l’aide juridictionnelle sont à la charge de l’Etat, sous
réserve des dispositions de l’article 50 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.
« Le juge fixe le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur et désigne
la ou les parties qui consigneront la provision dans le délai qu’il détermine. La désignation du
médiateur est caduque à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis.
L’instance est alors poursuivie.
« Art. 22-3.-La durée de la mission de médiation est fixée par le juge, sans qu’elle puisse
excéder un délai déterminé par décret en Conseil d’Etat.
« Le juge peut toutefois renouveler la mission de médiation. Il peut également y mettre fin,
avant l’expiration du délai qu’il a fixé, d’office ou à la demande du médiateur ou d’une partie.
« Section 3
« Dispositions finales
« Art. 23.-Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux procédures pénales.
« Art. 24.-Les dispositions des articles 21 à 21-5 ne s’appliquent à la médiation
conventionnelle intervenant dans les différends qui s’élèvent à l’occasion d’un contrat de
travail que lorsque ces différends sont transfrontaliers.
« Est transfrontalier, au sens du présent article, le différend dans lequel, à la date où il est
recouru à la médiation, une des parties au moins est domiciliée ou a sa résidence habituelle
dans un Etat membre de l’Union européenne autre que la France et une autre partie au moins
est domiciliée ou a sa résidence habituelle en France.
« Le différend transfrontalier s’entend également du cas où une instance judiciaire ou arbitrale
est introduite en France entre des parties ayant recouru préalablement à une médiation et étant
toutes domiciliées ou ayant toutes leur résidence habituelle dans un autre Etat membre de
l’Union européenne à la date à laquelle elles ont recouru à la médiation.
« Art. 25.-Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application du présent
chapitre. »
Article 2 En savoir plus sur cet article…
Dans le titre VII du livre VII de la partie législative du code de justice administrative, il est
inséré un chapitre Ier ter ainsi rédigé :
« Chapitre Ier ter
« La médiation
« Art. L. 771-3. – Les différends transfrontaliers relevant de la compétence du juge
administratif, à l’exclusion de ceux qui concernent la mise en oeuvre par l’une des parties de
prérogatives de puissance publique, peuvent faire l’objet d’une médiation dans les conditions
prévues aux articles 21, 21-2 à 21-4 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à
l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative.
« Est transfrontalier, au sens du présent article, le différend dans lequel, à la date où il est
recouru à la médiation, une des parties au moins est domiciliée ou a sa résidence habituelle
dans un Etat membre de l’Union européenne autre que la France et une autre partie au moins
est domiciliée ou a sa résidence habituelle en France.
« Le différend transfrontalier s’entend également du cas où une instance juridictionnelle ou
arbitrale est introduite en France entre des parties ayant recouru préalablement à une
médiation et étant toutes domiciliées en ayant toutes leur résidence habituelle dans un autre
Etat membre de l’Union européenne à la date à laquelle elles ont recouru à la médiation.
« Art. L. 771-3-1. – Les juridictions régies par le présent code, saisies d’un litige, peuvent,
dans les cas prévus à l’article L. 771-3 et après avoir obtenu l’accord des parties, ordonner une
médiation pour tenter de parvenir à un accord entre celles-ci.
« Art. L. 771-3-2. – Saisie de conclusions en ce sens, la juridiction peut, dans tous les cas où
un processus de médiation a été engagé en application du présent chapitre, homologuer et
donner force exécutoire à l’accord issu de la médiation. »
Article 3 En savoir plus sur cet article…
Après l’article 2 de la loi du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur
l’Etat, les départements, les communes et les établissements publics, est inséré un article 2-1
ainsi rédigé :
« Art. 2-1. – La prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un
litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou, à défaut d’accord écrit, à compter
de la première réunion de médiation.
« La suspension de la prescription ne peut excéder une durée de six mois.
« Les délais de prescription courent à nouveau, pour une durée qui ne peut être inférieure à six
mois, à compter de la date à laquelle soit l’une au moins des parties, soit le médiateur déclare
que la médiation est terminée.
« Le présent article ne s’applique qu’aux médiations intervenant dans les cas prévus à l’article
L. 771-3 du code de justice administrative. »
Article 4 En savoir plus sur cet article…
Le 1° de l’article 3 de la loi du 9 juillet 1991 susvisée est remplacé par les dispositions
suivantes :
« 1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles
ont force exécutoire ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force
exécutoire ; ».
Article 5 En savoir plus sur cet article…
Les accords passés à l’issue d’une médiation engagée entre le 21 mai 2011 et l’entrée en
vigueur de l’ordonnance n° 2011-1540 du 16 novembre 2011 portant transposition de la
directive 2008/52/CE du Parlement européen et du Conseil du 21 mai 2008 sur certains
aspects de la médiation en matière civile et commerciale et qui répondent aux conditions
prévues aux articles 21-2 à 21-4 de la loi du 8 février 1995 susvisée dans leur rédaction issue
de cette ordonnance peuvent faire l’objet d’une homologation.
Article 6 En savoir plus sur cet article…
Le Premier ministre et le garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, sont
responsables, chacun en ce qui le concerne, de l’application de la présente ordonnance, qui
sera publiée au Journal officiel de la République française.
Fait le 16 novembre 2011.
Nicolas Sarkozy
Par le Président de la République :
Le Premier ministre,
François Fillon
Le garde des sceaux,
ministre de la justice et des libertés,
Michel Mercier

JORF n°0266 du 17 novembre 2011 page 19277
texte n° 6

ORDONNANCE
Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme

NOR: DEVL1122392R
Le Président de la République,
Sur le rapport du Premier ministre et de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement,
Vu la Constitution, notamment son article 38 ;
Vu le code de l’environnement ;
Vu le code du patrimoine ;
Vu le code de l’urbanisme ;
Vu la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, notamment son article 25 ;
Vu l’avis du comité des finances locales (commission consultative d’évaluation des normes) en date du 28 juillet 2011 ;
Le Conseil d’Etat entendu ;
Le conseil des ministres entendu,
Ordonne :

Article 1
L’article L. 112-1 du code de l’urbanisme est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. L. 112-1. – Sous réserve des dispositions de l’article L. 331-10, la surface de plancher de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Un décret en Conseil d’Etat précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation. »

Article 2
Au sixième alinéa de l’article L. 123-1-11 du code de l’urbanisme, les mots : « création d’une surface habitable supérieure de plus de 20 % à la surface habitable existante » sont remplacés par les mots : « création d’une surface de plancher supérieure de plus de 20 % à la surface de plancher existante ».

Article 3
Dans toutes les dispositions législatives, les mots : « surface hors œuvre nette », « surface de plancher hors œuvre nette », « surface développée hors œuvre nette », « surface hors œuvre brute », « plancher hors œuvre nette », « surface de plancher développée hors œuvre », « superficie hors œuvre nette », « surface développée hors œuvre » et « surface de plancher développée hors œuvre nette » sont remplacés par les mots : « surface de plancher ».

Article 4 En savoir plus sur cet article…
A compter de la publication de la présente ordonnance, les modifications des plans locaux d’urbanisme, plans d’occupation des sols et plans d’aménagement de zone ayant pour seul objet de modifier leur règlement pour tenir compte de la réforme de la surface de plancher instituée par cette ordonnance sont approuvées selon la procédure de modification simplifiée prévue par le septième alinéa de l’article L. 123-13 du code de l’urbanisme.
A compter de la publication de la présente ordonnance, les modifications des plans de prévention des risques naturels, des plans de prévention des risques miniers et des plans de prévention des risques technologiques ayant pour seul objet de modifier leur règlement pour tenir compte de la réforme de la surface de plancher instituée par cette ordonnance sont approuvées selon la procédure de modification prévue par le II de l’article L. 562-4-1 du code de l’environnement.
Les modifications prises en application des deux alinéas précédents entreront en vigueur au plus tôt le 1er mars 2012.
A compter du 1er mars 2012, les valeurs exprimées en surface hors œuvre nette et en surface hors œuvre brute dans tous les plans locaux d’urbanisme, plans d’occupation des sols, plans d’aménagement de zone et plans de prévention des risques naturels, plans de prévention des risques miniers et plans de prévention des risques technologiques devront s’entendre en valeurs exprimées en surface de plancher telle que définie dans la présente ordonnance.
A compter du 1er mars 2012, les valeurs exprimées en surface hors œuvre nette et en surface hors œuvre brute dans tous les plans de sauvegarde et de mise en valeur devront s’entendre en valeurs exprimées en surface de plancher telle que définie dans la présente ordonnance.

Article 5 En savoir plus sur cet article…
Les articles 1er à 3 de la présente ordonnance entrent en vigueur le 1er mars 2012.
Toutefois, les demandes de permis et les déclarations préalables déposées, en application de l’article L. 423-1 du code de l’urbanisme, avant le 1er mars 2012 et sur lesquelles l’autorité compétente se prononce après cette date sont délivrées au regard des dispositions faisant référence à la surface hors œuvre nette ou à la surface hors œuvre brute applicables avant la date d’entrée en vigueur de la présente ordonnance.
Dans les zones d’aménagement concerté, les valeurs exprimées en surfaces hors œuvre nette ou en surface hors œuvre brute dans les cahiers des charges de cession de terrains signés avant le 1er mars 2012 doivent s’entendre, à compter de cette date, en valeurs exprimées en surface de plancher au sens de la présente ordonnance. Toutefois, lorsque les droits à construire résultant du calcul en surface de plancher sont inférieurs aux droits à construire résultant du calcul en surface hors œuvre nette, l’acquéreur peut demander, lors de l’autorisation de construire, à bénéficier d’un droit à construire correspondant à celui résultant du calcul en surface hors œuvre nette.
Dans les lotissements autorisés à la date d’entrée en vigueur de la présente ordonnance, lorsque la surface hors œuvre nette a été répartie par le lotisseur, le nombre de mètres carrés de surface de plancher autorisé sur un terrain est identique au nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette qui a été autorisé dans le cadre du permis d’aménager ou dans des attestations délivrées lors de la vente ou de la location des lots. Toutefois, lorsque les droits à construire résultant du calcul en surface de plancher sont inférieurs aux droits à construire résultant du calcul en surface hors œuvre nette, l’acquéreur peut demander, lors de l’autorisation de construire, à bénéficier d’un droit à construire correspondant à celui résultant du calcul en surface hors œuvre nette.

Article 6
Le Premier ministre, la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie, le ministre de la culture et de la communication et le secrétaire d’Etat auprès de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sont responsables, chacun en ce qui le concerne, de l’application de la présente ordonnance, qui sera publiée au Journal officiel de la République française.
Fait le 16 novembre 2011.

Nicolas Sarkozy

Par le Président de la République :

5 septembre  2011 : cet article nous est transmis par jean Simonin

  MINISTERE DU TRAVAIL, DE L’EMPLOI ET DE LA SANTE

38 Arrêté du 19 août 2011 relatif aux modalités de réalisation des mesures d’empoussièrement dans l’air des immeubles bâtis

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000024524920&dateTexte=&categorieLien=id

39 Arrêté du 19 août 2011 relatif aux conditions d’accréditation des organismes procédant aux mesures d’empoussièrement en fibres d’amiante dans les immeubles bâtis

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000024524934&dateTexte=&categorieLien=id

40 Arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000024524952&dateTexte=&categorieLien=id

41 Arrêté du 19 août 2011 relatif au diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000024524981&dateTexte=&categorieLien=id

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