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Élan prendra-t-il son envol ?

En cherchant dans le dictionnaire, on trouve  plusieurs définitions au mot élan, mais nous retiendrons celle-ci :
« Impulsion donnée ou reçue pour accomplir une entreprise, pour qu’une action se développe et aboutisse : donner de l’élan à une industrie nouvelle ».
Cet élan à une industrie nouvelle, c’est l’enjeu majeur des représentants de la propriété immobilière.
Il concerne 7 millions de propriétaires qui logent 20 %  des locataires du parc immobilier.
Et ces propriétaires, il est aujourd’hui nécessaire de leur redonner confiance et d’aller plus loin dans le projet de loi.
Quelques mesures phares seraient indispensables pour ce choc de confiance :

La recherche d’un nouvel équilibre dans les rapports locatifs par :

Un rééquilibrage  des relations bailleurs-locataires, mis à mal par la loi ALUR.

La reconnaissance du bailleur dans sa contribution à développer une offre locative de qualité et l’incitation à promouvoir une offre à loyer abordable.

La restauration de la confiance  du bailleur privé afin que soit remis sur le marché  de la location des logements laissés vacants pour cause de contraintes trop lourdes.
Il y a aujourd’hui 200 000 logements dont les propriétaires sont assujettis à la Taxe sur les Logements Vacants préférant payer l’impôt avec un logement libre que de le voir occupé…

Protéger le locataire de bonne foi, ouvrir des options nouvelles et raccourcir les procédures d’expulsion à l’encontre des locataires indélicats.

Le retour de la confiance du bailleur :

Redonner confiance en promouvant l’investisseur par le volontariat et non la contrainte : le contre-exemple de l’encadrement des loyers.

Privilégier le développement d’une offre locative durable à loyer maîtrisé sur le parc privé existant.

L’aménagement d’un fiscalité qui ne cesse de frapper l’investissement immobilier qui est pourtant l’un des piliers de notre économie.

La révision de la loi de 1965 devra permettre à la copropriété :

De s’inscrire dans l’effort national d’économie énergétique et dans le concert des acteurs de la politique de rénovation énergétique,

De prendre le train des bouleversements que les nouvelles technologies dessinent,

De consacrer son mode d’organisation et le rôle sociétal du syndic gestionnaire et prestataire de ces collectivités démocratiques et participatives.

Gageons que cette impulsion donnée se développe et aboutisse vers une meilleure harmonie dans les rapports entre bailleurs et preneurs et que s’ouvre une ère moins conflictuelle, plus constructive, plus contractuelle laissant la place à plis de concertation et moins de règlementation.

Jean Pinsolle

Limitation des hausses de loyer dues au déplafonnement ou le plafonnement du déplafonnement.

C’est l’une des principales innovations de la loi du 18 juin 2014 dans un contexte d’interventionnisme étatique le législateur a instauré un verrou supplémentaire à l’application de la valeur locative en fin de bail. L’article L 145-34 du code de commerce est désormais complété par un alinéa 4 instaurant une limitation annuelle de 10% à l’augmentation du loyer découlant du plafonnement.
Il est cependant à noter que seuls les deux cas suivants sont concernés par la loi :

1 – Lorsque le loyer est déplafonné à raison d’une MNFLC mentionnés aux articles L 145 –  33 du code de commerce ;

Article L145-33

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

2 – Lorsqu’il est fait exception aux règles du plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail : les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans.

Application dans le temps.

La limitation des augmentations de loyers s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Déplafonnements concernés.

Article L145-34

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article L 145 – 34 alinéa 4 du code de commerce limite l’augmentation découlant de la fixation du loyer déplafonné dans les deux cas suivants :

– Lorsque le loyer est déplafonné à raison d’une MNFLC mentionnés aux articles L 145 –  33 du code de commerce ;

– Lorsqu’il est fait exception aux règles du plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail : les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans.

Paliers d’augmentation de 10% et éléments de calcul.

Aux termes de l’article L 145 – 34 alinéa 4 du code de commerce, la variation du loyer découlant du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Faisons un calcul simple, et si l’augmentation du loyer est trop forte, le bailleur ne parviendra jamais au loyer – fixé par le juge – en fin da bail….

A n’en pas douter, la loi qui est censé protéger les locataires le fragilise un peu plus, car les propriétaires qui ont les moyens attendront ils la fin du bail pour parvenir à la valeur locative ???
Ne l’oublions pas, le statut des baux commerciaux protège le fonds de commerce en assurant le droit au renouvellement au locataire ou à défaut à l’indemnisation du préjudice subi par le non renouvellement qui est le paiement d’une indemnité d’éviction …

22 mai, 2018|

Bail commercial sur le domaine public

Il n’est pas possible de signer un bail commercial sur le Domaine Public. En effet, les collectivités peuvent conclure des baux commerciaux sur leur domaine privé, mais pas sur leur Domaine Public en raison du principe d’inaliénabilité de celui-ci. La Loi Pinel a admis, à l’exclusion du Domaine Public Naturel, la reconnaissance de fonds de commerce sur le Domaine Public sous réserve de l’existence propre, distincte des usagers du Domaine.

Loi PINEL du 18 juin 2014

4 avril, 2018|

Préemption urbain

Le droit de préemption urbain (DPU) est une procédure qui permet notamment à une personne publique d’acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente par une personne physique ou morale, dans le but de réaliser des opérations d’aménagement urbain. Le propriétaire du bien n’est alors pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite. C’est le Conseil Municipal ou le Maire par délégation, ou encore la Métropole qui a le droit de préemption urbain. Le CGCT autorise le Conseil Municipal à déléguer certaines de ses attributions au profit du Maire qui pourra les exercer, pendant toute la durée de la mandature, en plus de ses prérogatives propres de chef de l’administration communale.

C’est à ce titre que le Conseil Municipal peut, par exemple, transférer au Maire sa compétence en matière d’exercice des droits de préemption définis par le Code de l’Urbanisme.
Art. L2122-22 du Code Général des Collectivités Territoriales (CGCT), Modifié par LOI n°2017-257 du 28 février 2017 – art. 74
Art L211-1 et suivants, R211-1 et suivants du Code de l’Urbanisme (CU)

21 mars, 2018|

Transfert de propriété

Le transfert de propriété est conditionné par la signature de l’acte authentique et le paiement du prix ou sa consignation.
Il intervient à la plus tardive des dates auxquelles sont intervenus le paiement et l’acte authentique.

 

7 mars, 2018|

La démolition d’un mur empiétant chez le voisin n’est plus systématique

Le principe de démolition systématique résultait d’un arrêt de la cour de cassation de 22.04.1823 qui rappelait l’Article 545 du Code Civil : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité »

Depuis cet arrêt, la cour suprême sanctionnait systématiquement par la démolition l’empiètement des ouvrages sur le fonds d’autrui. Malgré le contrôle de proportionnalité issu du droit européen et posé lors d’une QPC (Question Prioritaire de Constitutionnalité) qui peut interroger sur la réponse disproportionnée d’une démolition au regard des intérêts dérisoires pour l’un, et des lourdes conséquences pour l’autre, la démolition est encore prononcée et confirmée par deux arrêts récents de la Cour de Cassation en Novembre 2016 et mars 2017.

Toutefois, la Cour de Cassation applique cette proportionnalité concernant les moyens pour mettre fin à l’empiètement. En effet, la jurisprudence écarte la démolition totale si un rabotage ou un grattage est envisageable.

Cass.3°civ., 10 novembre 2016, n°15-25113

Cass.3°civ., 23 juin 2015, n°14-11870

12 février, 2018|

Assurance D-O

Il incombe à l’assureur dommage ouvrage, tenu d’une obligation de préfinancement des travaux de nature à remédier aux désordres, de rapporter la preuve de l’absence de lien de causalité entre son intervention et le dommage.

https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/760_29_37231.html

15 janvier, 2018|

Recours à l’architecte

Depuis le décret n°2016-1738 du 14 décembre 2016, pris en application de l’article 82 de la loi sur la liberté de création, l’architecture et le patrimoine, le recours à l’architecte est obligatoire :

  • pour les permis de construire dont la surface de plancher excède 150m² (hors construction agricole),
  • pour les permis d’aménager dont la surface à aménager est supérieure à 2500m²
  • en Secteurs Protégés Remarquables, toute division de terrain en vue de la construction est soumise à permis d’aménager, avec avis obligatoire de l’ABF

Décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 relatif à des dispenses de recours à un architecte

21 décembre, 2017|

Fibre optique : les modalités techniques de raccordement sont fixées

Suite à la publication du décret n° 2017-832 du 5 mai 2017 introduisant le raccordement en fibre des logements et locaux professionnels en cas de travaux de rénovation, un nouvel arrêté du ministère du logement et de l’habitat durable vient déterminer, pour l’application de l’article R111-14-A du code de la construction et de l’habitation, les modalités techniques de fibrage des bâtiments existants.
Les dispositions du présent arrêté entrent en vigueur le 1er juillet 2017.

https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000034679023

29 septembre, 2017|

Production d’électricité par énergies renouvelables : les conditions d’achat et du complément de rémunération sont fixées

Parus au Journal officiel du 10 mai 2017, trois arrêtés du ministère de l’environnement, de l’énergie et de la mer viennent fixer les conditions d’achat et de complément de rémunération de l’électricité produite par des installations utilisant l’énergie mécanique du vent, le biogaz produit par méthanisation, ou encore l’énergie solaire photovoltaïque.
Chaque arrêté expose les conditions de fixation du contrat d’achat ou du complément de rémunération et détaille en annexe le calcul des tarifs et primes.
Les dispositions prévues par ces arrêtés entrent en vigueur le 11 mai 2017.

14 septembre, 2017|

Diagnostics électricité et gaz obligatoires pour les locations

Décret 2016-1105 du 11 aout 2016, issu de la loi ALUR 

À compter du 1.07.2017, un diagnostic ELECTRIQUE est obligatoire uniquement dans les appartements (pas les maisons) dont la construction est <1975. Ce rapport est à joindre au bail.

À compter du 01.01.2018, tous les autres logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans seront soumis à ce diagnostic obligatoire.

NOTA: si le bailleur possède un Consuel (attestation de conformité délivrée par un organisme agréé) de moins de 6 ans, il se substitue au diagnostic et doit être annexé au bail.

Décret 2016-1104 du 11 aout 2016, issu de la loi ALUR 

À compter du 1.07.2017, un diagnostic GAZ est obligatoire uniquement dans les appartements (pas les maisons) dont la construction est <1975. Ce rapport est à joindre au bail.

À compter du 01.01.2018, tous les autres logements dont l’installation de gaz a plus de 15 ans seront soumis à ce diagnostic obligatoire.

NOTA: si le bailleur possède une attestation de conformité délivrée par un organisme agréé (de type Qualigaz) de moins de 6 ans, il se substitue au diagnostic et doit être annexé au bail.

 

30 août, 2017|

Révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP)

La révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) est entrée en vigueur le 1er janvier 2017.
Elle sera appliquée, pour la première fois, sur les taxes foncières qui seront émises à partir du 31 août ainsi que sur les avis de CFE qui seront adressés en novembre.

A compter de 2017, la valeur locative des locaux commerciaux ou à usage professionnel est calculée selon les principes définis par l’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010. La taxe foncière et les taxes annexes à la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises qui seront dues à l’automne 2017 tiendront compte de ce nouveau calcul.

Brochure de la direction des finances publiques :
impots.gouv.fr/portail/rvllp

15 août, 2017|

La révision des règles d’accessibilité continue

Paru ce jour au Journal officiel, un nouvel arrêté du ministère du logement et de l’habitat durable vient modifier diverses dispositions relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant, des installations existantes ouvertes au public, des logements destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière dont la gestion et l’entretien sont organisés et assurés de façon permanente, des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction.

Le présent arrêté modifie ainsi les arrêtés du 14 mars 2014 fixant les dispositions relatives à l’accessibilité des logements destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière dont la gestion et l’entretien sont organisés et assurés de façon permanente, du 8 décembre 2014 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R. 111-19-7 à R. 111-19-11 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 14 du décret n° 2006-555 relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant et des installations existantes ouvertes au public et du 24 décembre 2015 relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, pour y introduire la jurisprudence du Conseil d’Etat en matière de dimensions des sas d’isolement. Il apporte également des corrections mineures à l’arrêté du 8 décembre 2014 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R. 111-19-7 à R. 111-19-11 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 14 du décret n° 2006- 555 relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant et des installations existantes ouvertes au public.

Les dispositions du présent arrêté relatives aux dimensions des sas d’isolement sont applicables aux projets de construction dont le permis de construire est déposé à compter du 1er juillet 2017. Les autres dispositions s’appliquent à compter du lendemain du jour de la publication du présent arrêté.

Les modifications apportées par cet arrêté seront prochainement mises en ligne.

1 août, 2017|

Le risque mérule dans le bâtiment

Édition d’une brochure par AQC.
Elle contient notamment les informations essentielles concernant ce parasite. Y sont consignées notamment les conditions de son développement (présence de bois, niveaux de température et d’humidité…).
Depuis la loi Alur (2014), un occupant est obligé de signaler à sa mairie la présence de mérule, et un arrêté préfectoral peut délimiter les zones de présence d’un risque lié à ce champignon.

Brochure AQC :
http://www.qualiteconstruction.com/uploads/tx_commerceaddons/mu1701_01.pdf

Article L133-7 du CCH, créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 76

« Dès qu’il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d’un immeuble relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. »

Article L133-8 du CCH, modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 – art. 90

« Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de mérule sont identifiés, un arrêté préfectoral, consultable en préfecture, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones de présence d’un risque de mérule. »

Article L133-9 du CCH, créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 76

« En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article L. 133-8, une information sur la présence d’un risque de mérule est produite dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article L. 271-4. »

15 juillet, 2017|

Contrat de location habitation et Zone de bruit (PEB)

À l’attention des bailleurs d’immeubles à usage d’habitation, le contrat de location d’immeuble à usage d’habitation ayant pour objet un bien immobilier situé dans l’une des zones de bruit définies par un PEB comporte une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé ledit bien.

Les zones de bruit sont sur GEOPORTAIL :
https://www.geoportail.gouv.fr/donnees/plan-dexposition-au-bruit-peb

Article L147-5 du code de l’urbanisme, modifié par Loi 2006-872 2006-07-13 art. 4 X JORF 16 juillet 2006 :

« […] Le contrat de location d’immeuble à usage d’habitation ayant pour objet un bien immobilier situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit comporte une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé ledit bien. »

23 juin, 2017|